商业综合体过剩所带来泡沫危机

文章出处：瞳孔国际 责任编辑：editor-L 人气：3986 发布时间：2014-03-24

      据统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。

      中国需不需要这么大、这么多的综合体？从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体有很大问题，有泡沫。

      商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。

      目前国内城市综合体普遍的筹款来源和方式，一是来源于定金和预付款，占比25.6%，也就是说销售依然是最主要的来源；二是自有资金、自筹资金；三是国内贷款。资金来源的短缺，直接导致商业地产开发商往往选择卖商铺等资产回笼现金。卖之前没有经过策划，也没有经过招商，更别提运营。

      商业地产商的考验即将开始。所要面对的是分化的市场，一个是保障性住房和商品房逐步开始分化；二是开发商越来越面临着长期收益和持续经营的转型。

      此外，传统商业开发模式的主力店占比过大，严重制约运营后期价值增长。如万达早期的主力店占比高达70%，而华润不到40%。不过，万达广场最新的业态已调整，餐饮等占比提升至40%-50%。

      未来很多人将生活在综合体，但开发商大多没有想象，随着城市价值的不断积累，资产会变成什么样。瞳孔国际认为，解决上述问题的方案的核心要点在于对成本、收益和资产价值的重新思考，包括物业类型组合及标准、开发流程再造、专业团队搭建以及合作资源的选择与管理等等方面。

      很多商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足，后期操作风险迅速增加。3-5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运，或者寻求专业的合作伙伴共同经营管理。